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QUÉ TENER EN CUENTA AL COMPRAR UNA CASA

Después de navegar durante horas por idealista, visitar una y mil casas, la has encontrado: TU CASA. ¿Y ahora qué? ¿En que fijarte para asegurarte de que está todo en orden, que no te dejas nada sin comprobar? He aquí una lista de imprescindibles a revisar antes de firmar cualquier contrato de arras de una vivienda. Te explico que tener en cuenta al comprar una casa. 

 

Lista de cosas que tener en cuenta al comprar una casa

 

Pedir el título de propiedad. Sirve para confirmar que la persona que te está vendiendo la casa realmente la tiene y que te la puede vender sin problemas. El notario lo pedirá también en el proceso de compra.

        • PROBLEMA: El propietario no la tiene, no la encuentra o no tiene el original.
        • SOLUCIÓN: ¡Que no cunda el pánico! Es habitual y se puede suplir con la nota simple.

Es muy importante porque da mucha información valiosa sobre lo que tener en cuenta al comprar una casa. El vendedor debe proporcionártela y asegurarte que lo expresado es verídico y se ajusta a la realidad. Contiene:

        • Descripción de la finca: Da información sobre los metros cuadrados de la vivienda, la referencia catastral, su división, lindes…
        • Titularidad de la finca: La identidad del titular o titulares y sus derechos sobre la vivienda (pleno dominio, hipoteca, usufructo…) y el porcentaje que tienen sobre dicha finca.
        • Cargas: Indica hipotecas, embargos, subastas judiciales, gravámenes… sobre la vivienda. Es una de las partes más importantes de la nota simple.
 

Si no te fías, no te la proporcionan o quieres asegurar que está actualizada puedes solicitarla tú mismo en el registro de la propiedad. 

Para la firma de las escrituras públicas y comprobar que no haya nada que impida la compra de la vivienda, la notaría la solicitará actualizada al registro de la propiedad. Igualmente, si vas a pedir una hipoteca el banco te la va a pedir o el mismo la solicitará.

Como ves es uno de los documentos más importantes y durante el proceso de compra va a ser necesario en varias ocasiones.

        • PROBLEMA: El contenido de la nota simple no coincide con la vivienda (Descripción, metros cuadrados…)
        • SOLUCIÓN: El notario te indicará el proceso para modificar las escrituras. Lo más probable es que te remita a un arquitecto para que te haga un informe y que él pueda informar al registro de la propiedad.  PRÓXIMAMENTE EN SUS PANTALLAS- Artículo: Cómo modificar escriturasque tener en cuenta al comprar una casa

Los metros cuadrados aparecen en las escrituras, en la nota simple, en el catastro, cédula de habitabilidad…te lo digo desde ya, don´t panic. Es improbable, por no decir imposible, que coincidan, pero deben de ser bastante aproximados.

Hay que tener en cuenta al comprar una casa los m2 reales que tiene, es fundamental Lo primero es que vayas con metro en mano a la vivienda, no hay nada más fiable que tú y tu metro.

Lo segundo es entrar en la página del catastro, después de la nota simple es el siguiente documento que más información te va a proporcionar. Es de dominio público y tan solo con la dirección te proporciona:

  • El año de construcción de la vivienda
  • El uso con el que está registrada. (Cuidado si se encuentra catalogado como algo diferente a vivienda)
  • Los m2 construidos
  • El % de m2 que te corresponde de elementos comunes de la finca (escaleras, ascensor…). Es la cantidad de metros que te corresponden de la comunidad de vecinos, es importante porque las cuotas de las comunidades suelen variar en función de quien tenga más o menos metros.
 

PRÓXIMAMENTE EN SUS PANTALLAS – Artículo sobre cómo buscar en el catastro. 

        • PROBLEMA: Los m2 varían mucho de lo indicado en las escrituras o de la medición real que he hecho de la casa.
        •  SOLUCIÓN: Si la diferencia de metros entre el catastro y el registro es mayor que un 10%, el notario te remitirá a un arquitecto para que te haga unas mediciones, informe técnico, avise al catastro, etc., lo mismo que con la nota simple. 
        • PROBLEMA 2: El uso que aparece no es el de vivienda.
        • SOLUCIÓN 2: El propietario debe pedir un cambio de uso a vivienda, si es que se puede (debe realizarlo un arquitecto). Te recomiendo no seguir con el proceso de compra hasta que esté completamente solucionado. Es un proceso largo y dependiendo del tiempo que tengas no te conviene esperar. No es algo habitual, pero se han dado casos. 

Hay que tener en cuenta al comprar una casa si esta dispone de cédula de habitabilidad. Es un documento que indica que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada (Toda vivienda debe cumplir requisitos de salud, higiene, dimensiones mínimas…) Varía de una comunidad a otra, pero toda vivienda debe tenerla. El vendedor tiene que proporcionártela. Se exige al contratar y dar de alta los servicios de agua, gas y luz, incluso para solicitar una hipoteca pueden pedirla. Incluye:

Dirección y ubicación de la vivienda

  • Superficie útil de la vivienda
  • Distribución la vivienda
  • Umbral máximo de ocupación
  • Identificación del técnico habilitado que ha llevado a cabo el certificado
 
        • PROBLEMA: El propietario no encuentra la cédula de habitabilidad.
        •  SOLUCIÓN: Mientras una cédula de habitabilidad es vigente se puede solicitar un duplicado en cualquier momento. Lo puedes solicitar en tu ayuntamiento correspondiente.
        • PROBLEMA 2: La vivienda no tiene cédula de habitabilidad o está caducada.  
        • SOLUCIÓN 2: El propietario debe contactar con un técnico competente (Arquitecto…) para que certifique la habitabilidad de la vivienda con el formato correspondiente a cada ayuntamiento o comunidad. 

Solicitarla antes de firmar evita sustos, muchos sustos. En una inspección visual del edificio hecha por un técnico para determinar el estado del edificio e indicar las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación y mantenimiento. Es obligatoria para los inmuebles de más de 20 años de antigüedad y se debe realizar cada 10 años.

Es decir, cada 10 años un arquitecto revisará el edificio para comprobar que todo está en orden. Si no lo está, indicará a la comunidad qué obras deben realizar para “aprobar” la inspección.

Como te puedes imaginar, estas obras pueden llegar a ser muy caras y son obligatorias. Solicitar las ITEs que ha pasado el edificio te indica las obras que ya se han realizado y las pendientes y de ellas dependerá las derramas a afrontar en el futuro.

*EXTRA: En algunos ayuntamientos las ITEs son públicas y te las puedes descargar. O si el informe en sí no es público, sí que lo son las fechas o las próximas fechas de ITE del edificio.

Solicita todos los informes que se te puedan ocurrir sobre las instalaciones de la vivienda.

  • Gas: Pide el certificado de la instalación o el último certificado de revisión.
  • Electricidad: Solicita una inspección homologada para asegurarte que la instalación cumple con toda la normativa actual, sobre todo si la vivienda es anterior a 2002, que es cuando se aprobó la última normativa. Pide el boletín eléctrico, te indicará entre otras cosas la potencia eléctrica máxima que admite la instalación.
  • Saneamiento: Averigua toda la información que tengan disponible sobre el suministro y evacuación de agua. Aquí no hay ningún documento oficial que te pueda recomendar, así que preguntar a los vecinos es lo mejor que puedes hacer. Saber si han tenido que modificar la instalación o la fecha de las ultimas obras te puede dar muchas pistas. 

Es un documento oficial redactado por un técnico competente que incluye información objetiva sobre las características energéticas de un inmueble. Calcula el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética de una vivienda en condiciones normales de ocupación y funcionamiento. (Incluye la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación.)

Debe proporcionártelo la propiedad y es obligatorio tenerlo para comprar una vivienda.

En el caso de viviendas de segunda mano es normal que la etiqueta energética sea baja. No pasa nada, administrativamente hablando, solo te piden el certificado no que cumpla con algún tipo de nivel mínimo. Para viviendas nuevas ya es otro cantar, el calentamiento global es un problema grave y este apartado cada vez es más importante y restrictivo para las nuevas viviendas, como es normal.

Es un impuesto que grava la titularidad de los derechos reales sobre cualquier bien inmueble. Para asegurarte que está pagado, pide al propietario justificantes de pago de los años anteriores, los puede solicitar al ayuntamiento si no los tiene. No queremos sustos y que luego el ayuntamiento te reclame recibos pendientes de años anteriores.

Es importante saber si todos los vecinos de tu futura comunidad están al corriente de los pagos y derramas y que no estas entrando en una comunidad en bancarrota. Igualmente, que el propietario de tu piso esté también al corriente de todos los pagos o saber si tiene deudas con la comunidad que luego puedan reclamarte a ti.

Es fundamental pedirle al propietario que la comunidad elabore un documento indicando las cuentas de la comunidad, que el piso está al corriente de todos los pagos, que se indique la cuota a pagar desglosada, si hay o no pasadas y futuras derramas y cuales son, los estatutos…

Conocer los estatutos es clave para saber si te dejan hacer un tipo u otro de obras, incluso si puedes tener animales.

Pídeles cualquier información relevante que se te ocurra con respecto a tus futuros vecinos.

Asegúrate de que la vivienda está al corriente de pago las facturas de luz, agua y gas. Solicita los últimos extractos de pago al vendedor.

A estas alturas de la fiesta debe odiarte, pero oye…que aquí hemos venido a comprarnos una casa, no a pagarle el lío a otro.

Esto es opcional, pero las viviendas relativamente nuevas lo tienen. Es un documento firmado por la constructora y promotora que realizó las viviendas, en el que se indican calidades, garantías, etc.  Así que si lo quieres es saber antes de comprar una casa todo, pídelo. 

Hablando de garantías, no te olvides solicitar todas las garantías de los electrodomésticos instalados si es que tienen, sobre todo de la caldera.

Cuando te compras una casa de segunda mano tienes que pagar el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), un % sobre el valor por el que te has comprado tu casa que establece cada Comunidad Autónoma.

En paralelo, cada Comunidad Autónoma establece coeficientes aplicables al valor catastral de la vivienda para estimar el valor real de bienes inmuebles. Es decir, marca un precio mínimo a la casa, que suele estar por debajo del precio de mercado.

¡Ojo si le compras la casa de la playa a tu primo de Valencia! ¡Hacienda no entiende de rebajas! Si te compras una casa por debajo de su valor mínimo de venta te puede reclamar “liquidaciones complementarias” a efectos del ITP, y te va a salir carita la cosa.

Si al vendedor no le queda más remedio que venderla por debajo de ese precio mínimo, (durante épocas de crisis, devaluación de una zona…), asesórate bien fiscalmente hablando, porque saltarán las alarmas y es mejor tenerlo todo bien atado antes de que lleguen los problemas. 

No es tan sencillo saber que tener en cuenta al comprar una casa, puede que parezca una lista larga y tediosa, pero comprar una vivienda es algo importante. Así que, revísalo, dos, tres, quinientas veces. Tu yo del futuro te querrá para siempre. 

Espero haberte ayudado a saber que tener en cuenta al comprar una casa. Si necesitas ayuda profesional, aunque sea de manera puntual, puedes preguntarme tus dudas a través de las SESIONES.  Son reuniones cortas online en las que te ayudo a resolver tus dudas de manera puntual y económica. 

Si tienes dudas genéricas, crees que falta algún punto importante, te ha pasado algo de esto y has encontrado solución o simplemente quieres compartir…¡Estás en tu casa!

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